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告别地产时代 迎接金融时代

2019-03-10 14:57 来源:网络  作者:求是新闻
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告别地产时代 迎接金融时代 在上周,中国股市出现了大幅波动,再度引发了对中国资本市场的诸多担忧,包括以散户为主的投资者结构缺乏足够的理性,同时也缺乏有效的做空或者做多机制,使得市场价格容易出现大幅波动。而目前经济还处于下行期,股市的短期大涨也
告别地产时代 迎接金融时代


在上周,中国股市出现了大幅波动,再度引发了对中国资本市场的诸多担忧,包括以散户为主的投资者结构缺乏足够的理性,同时也缺乏有效的做空或者做多机制,使得市场价格容易出现大幅波动。而目前经济还处于下行期,股市的短期大涨也引发了对投机泡沫的担忧。

确实,中国资本市场在过去确实存在着许多缺陷,但是大家不要忘记我们的资本市场诞生才不到30年,而国外成熟的资本市场已经运行了100多年,因此我们现在的很多问题他们当初也经历过。而要理解中国资本市场的未来,以及为什么从去年到今年,中国先后出现了债券牛市和股票牛市,其实也需要从历史的角度来思考我们的未来。

一、中国居民,财富主要是房子。

在中国,过去10年是房地产的黄金十年。而得益于房价的持续上涨,房子也成为中国居民财富的主要载体。

根据瑞信研究院2018年度的《全球财富报告》,截止2018年,中国居民拥有的总财富约为52万亿美元,约合357万亿人民币,其中金融资产占比约38%,而非金融占比约为62%,而非金融资产其实主要就是房子。

外资对中国的研究未必精确,根据中国家庭金融调查与研究中心《2018年中国城市家庭财富健康报告》,测算中国城市家庭总资产为428.5万亿人民币,其中住房资产占比高达77.7%,而金融资产占比仅为11.8%,还有10.5%是其他类资产。

我们自己也做了类似的研究,结果显示中国居民18年的总资产为465万亿人民币,其中房产占比为70%,而金融资产占比为30%。

因此,综合各项研究来看,中国居民财富中房子占据绝对大头,占比在70%左右。而根据《全球财富报告》的数据,从全球来看房产的占比不到50%,这意味着中国居民财富中的房产占比远高于全球平均水平。

二、工业化时代,房产是财富的载体。

为什么中国人买了这么多房子?

一个解释是这是中国人的天性,华人不管到哪都爱买房,但事实好像并非如此。比如在中国台湾,居民房产占总资产的比值只有34%,而金融资产占比高达66%。新加坡也是华人社会,但是居民房产占总资产的比值也只有45%。

我们认为,之所以房地产成为了中国居民财富的载体,和过去我们所处的工业化时代有密切的关系。

工业化时代,房地产主导了经济。

在改革开放以后,中国经济开始了起飞,并开始了轰轰烈烈的工业化进程,成功地成为了世界工厂。这背后有着人口红利、城市化和全球化三大红利的推动,其中全球化带来了外需,而人口红利和城市化带来了内需,并主要集中在房地产行业。

从表面上看,中国的房地产行业并不大,18年中国的GDP高达90万亿,而房地产业增加值为6万亿,房地产只占GDP的7%左右。但是换一个视角来看,18年中国社会消费品零售总额为36.6万亿,而商品房销售总额为15万亿,居民买房花掉的钱接近消费的一半了,说明房地产对中国经济的影响绝对不止7%。

统计局把房地产归于服务业,而把给房地产配套的建筑业归于第二产业,如果把这两者都定义为广义房地产行业,那么在GDP中的占比就达到13%。而且房地产行业的发展可以带动无数的相关中上游行业,我们通过2012年的投入产出表可以计算得到,广义房地产行业的GDP每增加1单位,将带动其它行业的GDP增加1.6单位,如果据此计算的话,我国1/3的经济活动都与房地产行业有关。

此外,工业化的中国经济过去主要靠投资驱动,而在三大投资当中,我们发现和中国GDP增速相关性最高的就是房地产投资,两者的相关性高达70%,地产投资的变化几乎可以解释过去10年当中的每一次大起大落。

由此可见,房地产行业提供了工业化时代中国经济的主要需求。

工业化时代,房地产主导了融资。

而房地产对于中国经济的意义不仅是提供了需求,还提供了融资。

由于房地产具有极强的带动作用,与地产有关的行业也在中国银行信贷中占据了重要的地位。截止18年末,中国房地产贷款余额为38.7万亿,占136万亿贷款余额的比例高达28%,如果再算上采矿业、金属冶炼加工、非金属矿制造等与地产高度相关行业的贷款的话,占比也达到接近1/3。

从债券市场来看,目前中国债券市场信用债余额大约20万亿,其中房地产、建筑业和采矿业三大行业的信用债存量占比是35.5%,占比超过1/3。

而影子银行也有很大一部分是为地产行业服务的,以信托业为例,18年3季度末非金融行业的资金信托余额为12万亿,而其中房地产、建筑和采矿三大行业信托余额为4万亿,占比也在1/3。

工业化时代,房地产承载了财富。

因此,在中国工业化的时代,房地产行业不仅负责提供经济的需求,还提供了银行的融资,同时也是居民财富的主要载体。这其实构成了一个完美的循环,只要中国老百姓不停买房,那么中国就有增长、银行有活干、居民还有钱赚!

三、人口红利结束,地产周期见顶。

出生人口新低、年轻人口见顶。

但是,房地产这个循环的关键在于要有人买房,而中国现在最大的变化是大家不想生了。统计局最新的数据显示,在全面放开了二胎之后,2018年中国的新出生人口只有1523万,比上一年减少了200万,创下了过去50年的最低水平。

而由于计划生育政策,中国上一轮出生人口的高峰是1987年的2550万,而中国人首次购房的年龄大约在25-30岁,这意味着中国的购房需求高峰已经在2012年-2017年之间见顶了,而且未来会持续下滑。

我们研究了美国、日本、韩国等发达国家的经验,发现在所有这些国家,地产需求的顶峰都是和年轻人口的数量挂钩的,一旦年轻人口的数量见顶,那么地产需求就会出现历史的顶峰。

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